Präventivgutachten zum Berliner Mietendeckel

Um das Bestreben, eine feste Preisgrenze, ein Einfrieren der Preise landesgesetzlich umzusetzen, hat der Senat von Berlin ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben, das sich mit der Frage befasst, ob denn das Land Berlin überhaupt die Kompetenz zu einer entsprechenden Regelung hätte. Das Gutachten bejaht diese Kompetenz und hält eine entsprechende Regelung auch im übrigen mit der Verfassung für vereinbar. Dennoch geht der Berliner Senat davon nicht mit Sicherheit aus, wie die selbstformulierte Erkenntnis „Neuland zu betreten“ erahnen lässt.

Die Bedenken, die sich ergeben, lassen sich in formale und materielle teilen. Formal steht zur Entscheidung an, ob das Land Berlin seine Kompetenz überschreitet.

Materiell stehen grundsätzliche Fragen der Geeignetheit, der Verhältnismäßigkeit und und wenn ja in ausreichendem Maße eine Entschädigung geregelt wurde.

Bei der Eignung ist zunächst das Ziel der Maßnahme festzustellen. Mieten sollen nicht weiter steigen. Rechtsgutträger wären somit die bisherigen Mieter. Hier ist bereits fraglich, ob diese einen über die bestehenden, kürzlich noch verstärkten Schutzregelungen des BGB hinaus bedürfen. Eine Mieterhöhung haben die Bestandsmieter derzeit nur dann zu befürchten, wenn die von Ihnen gezahlte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (ermittelt nach einem zwischen den Verbänden abgestimmten Verfahren aus den Bestandsmieten der letzten 4 Jahre) liegt oder es zu einer Modernisierungsumlage kommt (zu Jahresbeginn von 11 auf 8 % gesenkt). Die Steigerungen nach dem Mietspiegel entsprachen in den letzten Jahren in etwa der Inflation und lagen in ihrer Steigerung unter dem Wachstum der Einkommen der Haushalte. Wenn also die Haushaltseinkommen steigen, die aktuelle Miete bezogen auf ihren inflationsbereinigten Wert demnach nicht wesentlich steigt, scheint eine Notwendigkeit für ein Einfrieren der Mieten zugunsten der Bestandsmieter jedenfalls insoweit schwer zu begründen, als ein über die Intention des (Bundes)Gesetzgebers hinausgehendes Interesse vorhanden sein müsste.

Soweit der Begriff „Mietenwahnsinn“ Anwendung findet, wird dieser ganz überwiegend bei Ausführungen über Neuvertragsmieten gefunden. Und in der Tat lässt sich dort eine erhebliche Steigerung feststellen, da einer stark steigenden Nachfrage ein nur moderat wachsendes Angebot gegenübersteht und – von den Regelungen der modifizierten Mietpreisbremse abgesehen – keine preisrechtlichen Einschränkungen bestehen. Doch rechtfertigt dieser Umstand eine Regelung, wonach Mieten, die deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, auch für den Nachmieter festzuschreiben. Ist die Miete 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete somit nicht leistbar? Dieser Beleg müsste wohl geführt werden, da anderenfalls ein Regelungsbedarf nicht bestünde. Dies gilt umsomehr, als mit dem Einfrieren auch kein Inflationsausgleich mehr stattfände und die Miete somit real nicht eingefroren, sondern über einen Zeitraum von 5 Jahren um die Inflation gemindert wäre. Populärwirtschaftlich wird in diesem Zusammenhang von einer Enteignung der Sparer durch die Zinspolitik der EZB gesprochen, da das gesparte Geld kaum bzw. keine Verzinsung erreicht, die den Wertverlust durch die Inflation ausgleicht.