Berliner Mieterverein eröffnet in 2011

Der Berliner Mieterverein hat die Spekulation um die beabsichtigte Neuregelung einer Berliner Mietengesetzes befeuert, in dem er eigene Vorschläge unterbreitet hat, die sich von der geltenden bundesgesetzlichen Regelung deutlich absetzen (https://www.berliner-mieterverein.de/uploads/2019/07/pm-1929-bmv-konzept-mietendeckel-16-07-2019.pdf) Es werden Bauzeitalter bezogene, Lage unabhängige Höchstgrenzen vorgeschlagen, die wohl auch dann gelten sollen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, deren Altmiete höher lag. Bezogen wurde sich auf das Jahr 2011, in dem es noch einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt gegeben haben soll. Dennoch soll den Vermietern „eine maßvolle Rendite“ zugebilligt werden. Wie hoch das nach Ansicht der Mieterinteressen sein soll, bleibt offen. Ohne auf die Frage nach dem grundrechtlichen Gleichheitsgrundsatz eingehen zu müssen, dürfte sich bei der Regelung auch folgendes – opportunistisches – Markgeschehen abzeichnen: Sollte in einem Bestandsvertrag die Miete über der Obergrenze liegen, könnte der Mieter mit „Kündigung drohen“, da der Vermieter sodann gezwungen wäre, nur noch zur Obergrenze zu vermieten. Dieses Szenario hätte folgende Konsequenzen:

  1. Der Vermieter lässt sich auf das Ansinnen ein; begünstigt wird der Mieter einer bisher „teuren“ Wohnung (schon 7 Euro netto kalt am Hausvogteiplatz wären zu hoch), die er nun günstiger erhält.
  2. Der Vermieter widerspricht, der Mieter kündigt. Die eine Wohnung wird frei, ggf. nun wegen der Unwirtschaftlichkeit als Eigentumswohnung verkauft, der bisherige, eher gut situierte Mieter vergrößert die Masse der nachfragenden nach Wohnungen, die zur Obergrenze vermietet werden.

In beiden Alternativen wäre ein Vorteil der Zielgruppe, die Mieterverein und Berliner Senat im Auge haben, sehr unwahrscheinlich.

Im Rahmen der enteignungsrechtlichen Diskussion könnte die Verschiebung des Vermögenswertes (Differenz Martmiete/Obergrenze) als entschädigungslose Enteignung der Vermieter zugunsten Dritter, nämlich der Mieter ausgelegt werden können. Das Bundesverfassungsgericht hat klar gestellt, dass der Eigentümer keinen Anspruch darauf hat, sofort den Marktwert für sein Nutzungsangebot zu erhalten. Ob davon auch gedeckt ist, einen bereits erzielten Gegenwert, der dem Marktwert sogar noch nicht einmal entsprechen könnte (Vormiete ist niedriger als Marktmiete aber höher als Obergrenze), wieder herzugeben, wird in Zweifel zu ziehen sein.