Der wirtschaftliche Ansatz

Der Staat nimmt durch die Preisregulierung einen marktkonträren Eingriff vor. Der Höchstpreis wird unter dem Gleichgewichtspreis liegen. Die üblicherweise durch diesen Eingriff zu erwartenden Folgen sind Nachfragüberschuss und die Gefahr von Schwarzmärkten, hier also in der Form von Umgehungen.

 

Da Neubau und umfangreiche Modernisierungen von der Höchstpreisgrenze ausgenommen werden sollen, würden sich diese vermeintlichen Folgen somit auf den Wohnungsbestand beschränken. Hierbei dürfte das gesetzlich vorgesehene Bestellerprinzip zudem eine Erhöhung der Nachfragemenge nach sich ziehen, da – so die Begründung der gesetzlichen Initiative – derzeit überwiegend der Wohnungssuchende die Courtage zahlen muss und diese Komplementärkosten zukünftig mehrheitlich entfallen. Ob im Wohnungsneubaubereich und bei den umfangreich modernisierten Wohnungen diese Erhöhung eine Preissteigerung nach sich zieht, die die gesteigerten Produktionskosten – Vermieter zahlt Courtage – neutralisiert, wäre fraglich.

 

Interessant an dem vorgesehenen Model ist zudem, dass es sich bei dem Höchstpreis nicht um einen Fixpreis im herkömmlichen Sinne handelt. Es ist vielmehr ein fixer Zuschlag auf einen variablen Preis, der durch die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt wird. Diese kann stärker oder schwächer steigen, (natürlich ist auch ein die hier diskutierte Maßnahme obsolet erscheinendes Fallen denkbar) unabhängig hiervon wird der Preis durch einen Zuschlag von 10 % begrenzt. Der Eingriff in den Markt stellt sich somit primär als die Differenz zwischen freiem am Markt durchsetzbaren Zuschlag und dem gelenkten 10%igen dar. Sekundär gehen die so begrenzten Neuabschlüsse wiederum in die Beurteilungsmenge zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein.

 

Die aus den Folgen – Nachfragüberschuss, Schwarzmarkt/Umgehung – konkret abzuleitenden Nachteile sollen in einem Investitionsstau bei den Bestandsbauten und in einer unter Risikoaspekten getroffenen Auswahl der Mietschuldner (Auswahl bei gleichem Preis nach besserer Bonität) bestehen.

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