na dann: Prost Neujahr !

Mit 2016 endete ein weiteres Jahr ohne Klarheit darüber, ob die Mietpreisbremse überhaupt und wenn ja, welche Wirkung sie erzielt hat und weiterhin erzielt. Fest steht, dass die Landesregierungen von ihrer Kompetenz gem. § 556 d Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt haben. Ebenso anhaltend sind die Bemühungen […]

„Kein normaler Privatvermieter braucht Preisaufschläge von 20, 30 oder 40 % bei Neuvermietung“ – Die Mietpreisbremse in der Presse (31. KW)

Die Meldungen werden durch die Diskussion über die Einführung in zahlreichen Städten bestimmt. Wie ka-news.de am 28.07.2015 berichtet, seien auch in Karlsruhe nach einer Untersuchung des IVD-Instituts die Angebotsmieten seit 2008 zwischen 14,5 und 29,1% gestiegen; Neuvertragsmieten verteuerten sich zwischen 20 und 30 %. Dieser Entwicklung versuche sich die Stadt mit Neubaumaßnahmen entgegenzustellen, […]

Kappung bei 10 % – Ganz was Neues oder kalter Kaffee?

Der Bundesminister für Justiz kommentierte die vorgesehene Neuregelung als Meilenstein. Der ungeübte Betrachter mag hier also ein Novum vermuten.

Dieser Anschein trügt.

Zunächst kann man die jetzige Änderung nicht gänzlich ohne das Mietrechtsänderungsgesetz 2013[1] betrachten. Dort war – gleichfalls als Mietbremse in der Presse bezeichnet – die Ermächtigung zugunsten der Länder geregelt, durch […]

Mietspiegel – Träger schwerer Last im irgendwo zwischen Gesetz und Hinweis

Der Mietspiegel ist das am weitesten verbreitete und anerkannteste Mittel zur einvernehmlichen und gerichtlichen Bemessung der Wohnungsmiete während eines laufenden Mietverhältnisses1. Er liefert2 die Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) soll nun regeln, dass bei der Wiedervermietung […]

  1. Bericht der Bunderegierung über die Auswirkungen des 2.Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (II.WKSchG) BT-Drucks 8/2610 Pkt.3.2.5.1, Deutsches Institut für Urbanistik, Mietspiegel –Funktion und Leistungsfähigkeit in: Archiv für Kommunalwissenschaften, 1982 2. Hjbd., Börstinghaus, Mietspiegel Erstellung und Anwendung, 2. Auflage 2013 S. 9, bemisst den Vorteil darin, dass nur 3 % der Streitigkeiten über die Miethöhe rechtshängig werden, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen auf die Mietenentwicklung und die Wohnungsversorgung, Bearbeitung: Jürgen Veser, Wolfgang Jaedicke, Hans Jürgen Volkerding, Hartmut Steffen, Christian Pfeiffer im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Berlin, Dezember 1996, iii geht sogar von nur 1 % aus
  2. neben den alternativen Begründungsmitteln Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten, Angabe von drei Vergleichswohnungen vgl. § 558 a Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 BGB. Die Mietdatenbank hat dabei wenig Zuspruch erhalten, da auch in Hannover mittlerweile ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft ist. Der Sachverständige hat die Daten der zurückliegenden 4 Jahre auszuwerten, was teilweise übersehen wird (mit der Folge der Nichtverwertbarkeit z.B. LG Gießen Urteil v. 24. Januar 2014 – 1 S 257/13) und häufig zu aufwendig erscheint, auch wenn sog. Typengutachten anerkannt werden (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09); das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen ist sehr streitanfällig im Hinblick auf die mutmaßliche Vergleichbarkeit
  3. Die ortsübliche Miete – zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs S. 9
  4. RGBl.I. S. 273
  5. Hinkelmann a.a.O. S. 32
  6. so die Recherche von Hinkelmann a.a.O. mit Hinweis auf Ebel, Bericht des Reichsarbeitsministeriums, RArbBl. 1020/21 S. 1195 und Bahr, Rede bei 2. Lesung zum RMG am 15.2.1922 Protokolle des Reichstags Band 352, S. 5858 A., wonach die Zahl einen allgemeinen Konsens darstellte.
  7. MSchG vom 1.6.1923 RGBl.I. S. 353
  8. „von größerem Wert ist die vergleichsweise Heranziehung der Mietpreise, die zur Zeit des Abschlusses der Verträge im zulässigen freien Verkehr für Räume gleicher Art und Lage gezahlt wurden“ (141)
  9. der objektive Nutzungswert war danach vorrangig vor den gleichfalls entscheidungserheblichen Gestehungskosten zu berücksichtigen (416)
  10. wobei diese Entscheidung die Kompetenzverteilung zwischen Preisbehörden und ordentlichen Gerichten betrifft
  11. zu vorherigen Verwendungen, insbesondere mit Hinweis auf § 2 der VOPR, Nr.71/51 Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 BGBl.I S. 920 vgl. Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980, II 1 Die gesetzlichen Vorläufer der Vergleichsmiete
  12. BVerfG Urteil v. 23.04.1974 – 1 BvR 6/74; 1 BvR 2270/73 NJW 1974, 1499
  13. BGBl.I S. 1839
  14. BGBl. I S. 3603
  15. Schießl WM 1996, 461 der diese Schlussfolgerung aus einem Vergleich der Mietentwicklung von Städten mit und ohne Mietspiegel zog; und hierauf aufbauend: Koch, Uwe, Mietpreispolitik in Deutschland, eine empirische Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels, 2005 S. 246 ff., der zunächst darauf verweist, dass seit der Nutzung von Mietspiegeln bundesweit eine Angleichung der Mietsteigerungs- an die allgemeinen Preissteigerungsraten stattgefunden hat und weiter (S. 249) Schwankungen in der Mietentwicklung nicht auf gesetzliche Änderungen sondern auf allgemeine Marktfaktoren zurückführt
  16. Da zwischen Datenerhebung und Anwendung nach der Veröffentlichung die zwischenzeitliche Entwicklung jeweils keine Berücksichtigung finden kann. Vgl. hierzu Gante, Jürgen, Wohnungswirtschaftliche Markttransparenz durch Mietinformationen mittels Recht und Technik, eine bodenwirtschaftliche Studie unter besonderer Beachtung der Verhältnisse in Nordrhein-Westfalen, in: Klaus Borchard/Erich Weiß (Hrsg.): Beiträge zu Städtebau und Bodenordnung, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, Bd. 26
  17. Koch, a.a.O. S. 260 stellt keine unterschiedlichen Entwicklungen in Gemeinden mit einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln fest
  18. Vom 20.12.1982 BGBl. I. S. 1912 Änderung des § 2 Abs.2 S.2 MHG „…soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel);“(S.1914)
  19. BGBl. I. S. 1912
  20. vgl. hierzu Niederberger a.a.O. Vierter Abschnitt: Ökonomische Wirkung von Mietspiegeln, er nimmt an, dass wegen der Inhomogenität des Wohnungsmarktes und dessen Intransparenz eine „Marktmiete“ kaum abbilden ließe, die zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Relation zu setzen wäre. Dagegen könnte man einwenden, dass unter entsprechender Anwendung des § 194 BauGB diejenige Miete als Marktmiete anzusehen ist, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Rahmen einer üblichen Vermarktungsdauer zu erzielen wäre, zumal sich auch in intransparenten und inhomogenen Märkten Preis bilden. Niederberger unterscheidet dann folgend auch nach einem hypothetischen Vergleich der Miete mit und ohne Vergleichsmietenregelung. Eine Systematik, die an den Anfangs- und Endwert zur Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages erinnert.
  21. vom 21.7.1993 BGBl. I S. 1257
  22. unabhängig von denkbarer Preisüberhöhungen gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dessen aktuelle Bedeutung vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung, Urteil v. 28.Januar 2004 – VIII ZR 190/03 überschaubar bleibt. Der Mieter muss nämlich das Ausnutzen eines geringen Angebotes im Sinne einer fehlenden Ausweichmöglichkeit – im gesamten Gebiet der Gemeinde (Urteil v. 13. April 2005 – VIII ZR 44/04) darlegen und beweisen, auch das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung stellt kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (Urteil v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 56/04)
  23. vom 18. Dezember 1974 BGBl. I S.3603 zum 1.9.2001 außer Kraft getreten (Art. 10 Abs. 1 Gesetz v. 19. Juni 2001 BGBl.I S. 1149, 1175)
  24. und damit auch den Bedenken gegenüber einer Rechtsprechung Rechnung getragen, den – einfachen- Mietspiegel zur Grundlage freier richterlicher Überzeugung heranzuziehen, vgl. hierzu Voelskow, ZMR 1992, 328
  25. eine erste empirische Untersuchung über die Akzeptanz von Börstinghaus/Börstinghaus NZM 2003,377
  26. Mersson ZMR 2002, 806
  27. hierzu die Darstellung von Börstinghaus/Clar Mietspielgel Erstellung und Anwendung 2. Auflage 2013, S.133 „III.Das Mischungsverhältnis“, Isenmann ZMR 1997, 61, Koch a.a.O. S. 269 zum Verhältnis der Neuvertrags- und Bestandsmieten
  28. auch die bestehenden Mietspielgel sind daher schwer miteinander vergleichbar, Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980
  29. Palandt 73. Auflage 2014 Rdn. 7
  30. Vom 17.August 1981 BT-Drucks. 9/745
  31. BGBl. 1981 I. S. 1912
  32. Unterrichtung durch die Bundesregierung – Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik – vom 30.12.1994 BT-Drucks 13/159 S. 17, die im übrigen auch wohnungsmarktbezogen ausführte: „In der marktnäheren Ausgestaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zeitnahen Anpassung des Mietzinses ohne die Beschränkungen durch Kappungsgrenzen sieht die Kommission die entscheidenden
    Voraussetzungen dafür, dass der Mieterschutz fortgelten kann und dennoch ein ausreichendes Wohnungsangebot zu erwarten ist.“
  33. herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Stand 1. Juli 2002
  34. Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 §§ 558 c, 558 d Rdn. 57 „völlig unerheblich“
  35. Heiko Maas, Bundesminister für Justiz im ARD Morgenmagazin v. 25.2.2015 im Interview über die Einigung des Koalitionsausschusses, die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip so wie vorgesehen im Bundestag verabschieden zu wollen
  36. z.B. Isenmann a.a.O. s. 63, hingegen ablehnend Voelskow a.a.O. S.331
  37. Der Vorschlag, auf Bundesebene einen „Arbeitskreis Mietspiegel“ einzurichten, der in periodischen Abständen den Stand des Wissens zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten darlegt (so die Empfehlung der Expertenkommission a.a.O. S.17) könnte ebenfalls in die Tat umgesetzt werden
  38. Bericht der Bunderegierung über die Auswirkungen des 2.Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (II.WKSchG) BT-Drucks 8/2610 Pkt.3.2.5.1, Deutsches Institut für Urbanistik, Mietspiegel –Funktion und Leistungsfähigkeit in: Archiv für Kommunalwissenschaften, 1982 2. Hjbd., Börstinghaus, Mietspiegel Erstellung und Anwendung, 2. Auflage 2013 S. 9, bemisst den Vorteil darin, dass nur 3 % der Streitigkeiten über die Miethöhe rechtshängig werden, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen auf die Mietenentwicklung und die Wohnungsversorgung, Bearbeitung: Jürgen Veser, Wolfgang Jaedicke, Hans Jürgen Volkerding, Hartmut Steffen, Christian Pfeiffer im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Berlin, Dezember 1996, iii geht sogar von nur 1 % aus
  39. neben den alternativen Begründungsmitteln Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten, Angabe von drei Vergleichswohnungen vgl. § 558 a Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 BGB. Die Mietdatenbank hat dabei wenig Zuspruch erhalten, da auch in Hannover mittlerweile ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft ist. Der Sachverständige hat die Daten der zurückliegenden 4 Jahre auszuwerten, was teilweise übersehen wird (mit der Folge der Nichtverwertbarkeit z.B. LG Gießen Urteil v. 24. Januar 2014 – 1 S 257/13) und häufig zu aufwendig erscheint, auch wenn sog. Typengutachten anerkannt werden (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09); das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen ist sehr streitanfällig im Hinblick auf die mutmaßliche Vergleichbarkeit
  40. Die ortsübliche Miete – zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs S. 9
  41. RGBl.I. S. 273
  42. Hinkelmann a.a.O. S. 32
  43. so die Recherche von Hinkelmann a.a.O. mit Hinweis auf Ebel, Bericht des Reichsarbeitsministeriums, RArbBl. 1020/21 S. 1195 und Bahr, Rede bei 2. Lesung zum RMG am 15.2.1922 Protokolle des Reichstags Band 352, S. 5858 A., wonach die Zahl einen allgemeinen Konsens darstellte.
  44. MSchG vom 1.6.1923 RGBl.I. S. 353
  45. „von größerem Wert ist die vergleichsweise Heranziehung der Mietpreise, die zur Zeit des Abschlusses der Verträge im zulässigen freien Verkehr für Räume gleicher Art und Lage gezahlt wurden“ (141)
  46. der objektive Nutzungswert war danach vorrangig vor den gleichfalls entscheidungserheblichen Gestehungskosten zu berücksichtigen (416)
  47. wobei diese Entscheidung die Kompetenzverteilung zwischen Preisbehörden und ordentlichen Gerichten betrifft
  48. zu vorherigen Verwendungen, insbesondere mit Hinweis auf § 2 der VOPR, Nr.71/51 Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 BGBl.I S. 920 vgl. Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980, II 1 Die gesetzlichen Vorläufer der Vergleichsmiete
  49. BVerfG Urteil v. 23.04.1974 – 1 BvR 6/74; 1 BvR 2270/73 NJW 1974, 1499
  50. BGBl.I S. 1839
  51. BGBl. I S. 3603
  52. Schießl WM 1996, 461 der diese Schlussfolgerung aus einem Vergleich der Mietentwicklung von Städten mit und ohne Mietspiegel zog; und hierauf aufbauend: Koch, Uwe, Mietpreispolitik in Deutschland, eine empirische Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels, 2005 S. 246 ff., der zunächst darauf verweist, dass seit der Nutzung von Mietspiegeln bundesweit eine Angleichung der Mietsteigerungs- an die allgemeinen Preissteigerungsraten stattgefunden hat und weiter (S. 249) Schwankungen in der Mietentwicklung nicht auf gesetzliche Änderungen sondern auf allgemeine Marktfaktoren zurückführt
  53. Da zwischen Datenerhebung und Anwendung nach der Veröffentlichung die zwischenzeitliche Entwicklung jeweils keine Berücksichtigung finden kann. Vgl. hierzu Gante, Jürgen, Wohnungswirtschaftliche Markttransparenz durch Mietinformationen mittels Recht und Technik, eine bodenwirtschaftliche Studie unter besonderer Beachtung der Verhältnisse in Nordrhein-Westfalen, in: Klaus Borchard/Erich Weiß (Hrsg.): Beiträge zu Städtebau und Bodenordnung, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, Bd. 26
  54. Koch, a.a.O. S. 260 stellt keine unterschiedlichen Entwicklungen in Gemeinden mit einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln fest
  55. Vom 20.12.1982 BGBl. I. S. 1912 Änderung des § 2 Abs.2 S.2 MHG „…soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel);“(S.1914)
  56. BGBl. I. S. 1912
  57. vgl. hierzu Niederberger a.a.O. Vierter Abschnitt: Ökonomische Wirkung von Mietspiegeln, er nimmt an, dass wegen der Inhomogenität des Wohnungsmarktes und dessen Intransparenz eine „Marktmiete“ kaum abbilden ließe, die zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Relation zu setzen wäre. Dagegen könnte man einwenden, dass unter entsprechender Anwendung des § 194 BauGB diejenige Miete als Marktmiete anzusehen ist, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Rahmen einer üblichen Vermarktungsdauer zu erzielen wäre, zumal sich auch in intransparenten und inhomogenen Märkten Preis bilden. Niederberger unterscheidet dann folgend auch nach einem hypothetischen Vergleich der Miete mit und ohne Vergleichsmietenregelung. Eine Systematik, die an den Anfangs- und Endwert zur Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages erinnert.
  58. vom 21.7.1993 BGBl. I S. 1257
  59. unabhängig von denkbarer Preisüberhöhungen gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dessen aktuelle Bedeutung vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung, Urteil v. 28.Januar 2004 – VIII ZR 190/03 überschaubar bleibt. Der Mieter muss nämlich das Ausnutzen eines geringen Angebotes im Sinne einer fehlenden Ausweichmöglichkeit – im gesamten Gebiet der Gemeinde (Urteil v. 13. April 2005 – VIII ZR 44/04) darlegen und beweisen, auch das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung stellt kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (Urteil v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 56/04)
  60. vom 18. Dezember 1974 BGBl. I S.3603 zum 1.9.2001 außer Kraft getreten (Art. 10 Abs. 1 Gesetz v. 19. Juni 2001 BGBl.I S. 1149, 1175)
  61. und damit auch den Bedenken gegenüber einer Rechtsprechung Rechnung getragen, den – einfachen- Mietspiegel zur Grundlage freier richterlicher Überzeugung heranzuziehen, vgl. hierzu Voelskow, ZMR 1992, 328
  62. eine erste empirische Untersuchung über die Akzeptanz von Börstinghaus/Börstinghaus NZM 2003,377
  63. Mersson ZMR 2002, 806
  64. hierzu die Darstellung von Börstinghaus/Clar Mietspielgel Erstellung und Anwendung 2. Auflage 2013, S.133 „III.Das Mischungsverhältnis“, Isenmann ZMR 1997, 61, Koch a.a.O. S. 269 zum Verhältnis der Neuvertrags- und Bestandsmieten
  65. auch die bestehenden Mietspielgel sind daher schwer miteinander vergleichbar, Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980
  66. Palandt 73. Auflage 2014 Rdn. 7
  67. Vom 17.August 1981 BT-Drucks. 9/745
  68. BGBl. 1981 I. S. 1912
  69. Unterrichtung durch die Bundesregierung – Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik – vom 30.12.1994 BT-Drucks 13/159 S. 17, die im übrigen auch wohnungsmarktbezogen ausführte: „In der marktnäheren Ausgestaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zeitnahen Anpassung des Mietzinses ohne die Beschränkungen durch Kappungsgrenzen sieht die Kommission die entscheidenden
    Voraussetzungen dafür, dass der Mieterschutz fortgelten kann und dennoch ein ausreichendes Wohnungsangebot zu erwarten ist.“
  70. herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Stand 1. Juli 2002
  71. Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 §§ 558 c, 558 d Rdn. 57 „völlig unerheblich“
  72. Heiko Maas, Bundesminister für Justiz im ARD Morgenmagazin v. 25.2.2015 im Interview über die Einigung des Koalitionsausschusses, die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip so wie vorgesehen im Bundestag verabschieden zu wollen
  73. z.B. Isenmann a.a.O. s. 63, hingegen ablehnend Voelskow a.a.O. S.331
  74. Der Vorschlag, auf Bundesebene einen „Arbeitskreis Mietspiegel“ einzurichten, der in periodischen Abständen den Stand des Wissens zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten darlegt (so die Empfehlung der Expertenkommission a.a.O. S.17) könnte ebenfalls in die Tat umgesetzt werden
  75. Bericht der Bunderegierung über die Auswirkungen des 2.Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (II.WKSchG) BT-Drucks 8/2610 Pkt.3.2.5.1, Deutsches Institut für Urbanistik, Mietspiegel –Funktion und Leistungsfähigkeit in: Archiv für Kommunalwissenschaften, 1982 2. Hjbd., Börstinghaus, Mietspiegel Erstellung und Anwendung, 2. Auflage 2013 S. 9, bemisst den Vorteil darin, dass nur 3 % der Streitigkeiten über die Miethöhe rechtshängig werden, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen auf die Mietenentwicklung und die Wohnungsversorgung, Bearbeitung: Jürgen Veser, Wolfgang Jaedicke, Hans Jürgen Volkerding, Hartmut Steffen, Christian Pfeiffer im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Berlin, Dezember 1996, iii geht sogar von nur 1 % aus
  76. neben den alternativen Begründungsmitteln Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten, Angabe von drei Vergleichswohnungen vgl. § 558 a Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 BGB. Die Mietdatenbank hat dabei wenig Zuspruch erhalten, da auch in Hannover mittlerweile ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft ist. Der Sachverständige hat die Daten der zurückliegenden 4 Jahre auszuwerten, was teilweise übersehen wird (mit der Folge der Nichtverwertbarkeit z.B. LG Gießen Urteil v. 24. Januar 2014 – 1 S 257/13) und häufig zu aufwendig erscheint, auch wenn sog. Typengutachten anerkannt werden (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09); das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen ist sehr streitanfällig im Hinblick auf die mutmaßliche Vergleichbarkeit
  77. Die ortsübliche Miete – zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs S. 9
  78. RGBl.I. S. 273
  79. Hinkelmann a.a.O. S. 32
  80. so die Recherche von Hinkelmann a.a.O. mit Hinweis auf Ebel, Bericht des Reichsarbeitsministeriums, RArbBl. 1020/21 S. 1195 und Bahr, Rede bei 2. Lesung zum RMG am 15.2.1922 Protokolle des Reichstags Band 352, S. 5858 A., wonach die Zahl einen allgemeinen Konsens darstellte.
  81. MSchG vom 1.6.1923 RGBl.I. S. 353
  82. „von größerem Wert ist die vergleichsweise Heranziehung der Mietpreise, die zur Zeit des Abschlusses der Verträge im zulässigen freien Verkehr für Räume gleicher Art und Lage gezahlt wurden“ (141)
  83. der objektive Nutzungswert war danach vorrangig vor den gleichfalls entscheidungserheblichen Gestehungskosten zu berücksichtigen (416)
  84. wobei diese Entscheidung die Kompetenzverteilung zwischen Preisbehörden und ordentlichen Gerichten betrifft
  85. zu vorherigen Verwendungen, insbesondere mit Hinweis auf § 2 der VOPR, Nr.71/51 Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 BGBl.I S. 920 vgl. Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980, II 1 Die gesetzlichen Vorläufer der Vergleichsmiete
  86. BVerfG Urteil v. 23.04.1974 – 1 BvR 6/74; 1 BvR 2270/73 NJW 1974, 1499
  87. BGBl.I S. 1839
  88. BGBl. I S. 3603
  89. Schießl WM 1996, 461 der diese Schlussfolgerung aus einem Vergleich der Mietentwicklung von Städten mit und ohne Mietspiegel zog; und hierauf aufbauend: Koch, Uwe, Mietpreispolitik in Deutschland, eine empirische Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels, 2005 S. 246 ff., der zunächst darauf verweist, dass seit der Nutzung von Mietspiegeln bundesweit eine Angleichung der Mietsteigerungs- an die allgemeinen Preissteigerungsraten stattgefunden hat und weiter (S. 249) Schwankungen in der Mietentwicklung nicht auf gesetzliche Änderungen sondern auf allgemeine Marktfaktoren zurückführt
  90. Da zwischen Datenerhebung und Anwendung nach der Veröffentlichung die zwischenzeitliche Entwicklung jeweils keine Berücksichtigung finden kann. Vgl. hierzu Gante, Jürgen, Wohnungswirtschaftliche Markttransparenz durch Mietinformationen mittels Recht und Technik, eine bodenwirtschaftliche Studie unter besonderer Beachtung der Verhältnisse in Nordrhein-Westfalen, in: Klaus Borchard/Erich Weiß (Hrsg.): Beiträge zu Städtebau und Bodenordnung, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, Bd. 26
  91. Koch, a.a.O. S. 260 stellt keine unterschiedlichen Entwicklungen in Gemeinden mit einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln fest
  92. Vom 20.12.1982 BGBl. I. S. 1912 Änderung des § 2 Abs.2 S.2 MHG „…soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel);“(S.1914)
  93. BGBl. I. S. 1912
  94. vgl. hierzu Niederberger a.a.O. Vierter Abschnitt: Ökonomische Wirkung von Mietspiegeln, er nimmt an, dass wegen der Inhomogenität des Wohnungsmarktes und dessen Intransparenz eine „Marktmiete“ kaum abbilden ließe, die zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Relation zu setzen wäre. Dagegen könnte man einwenden, dass unter entsprechender Anwendung des § 194 BauGB diejenige Miete als Marktmiete anzusehen ist, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Rahmen einer üblichen Vermarktungsdauer zu erzielen wäre, zumal sich auch in intransparenten und inhomogenen Märkten Preis bilden. Niederberger unterscheidet dann folgend auch nach einem hypothetischen Vergleich der Miete mit und ohne Vergleichsmietenregelung. Eine Systematik, die an den Anfangs- und Endwert zur Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages erinnert.
  95. vom 21.7.1993 BGBl. I S. 1257
  96. unabhängig von denkbarer Preisüberhöhungen gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dessen aktuelle Bedeutung vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung, Urteil v. 28.Januar 2004 – VIII ZR 190/03 überschaubar bleibt. Der Mieter muss nämlich das Ausnutzen eines geringen Angebotes im Sinne einer fehlenden Ausweichmöglichkeit – im gesamten Gebiet der Gemeinde (Urteil v. 13. April 2005 – VIII ZR 44/04) darlegen und beweisen, auch das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung stellt kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (Urteil v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 56/04)
  97. vom 18. Dezember 1974 BGBl. I S.3603 zum 1.9.2001 außer Kraft getreten (Art. 10 Abs. 1 Gesetz v. 19. Juni 2001 BGBl.I S. 1149, 1175)
  98. und damit auch den Bedenken gegenüber einer Rechtsprechung Rechnung getragen, den – einfachen- Mietspiegel zur Grundlage freier richterlicher Überzeugung heranzuziehen, vgl. hierzu Voelskow, ZMR 1992, 328
  99. eine erste empirische Untersuchung über die Akzeptanz von Börstinghaus/Börstinghaus NZM 2003,377
  100. Mersson ZMR 2002, 806
  101. hierzu die Darstellung von Börstinghaus/Clar Mietspielgel Erstellung und Anwendung 2. Auflage 2013, S.133 „III.Das Mischungsverhältnis“, Isenmann ZMR 1997, 61, Koch a.a.O. S. 269 zum Verhältnis der Neuvertrags- und Bestandsmieten
  102. auch die bestehenden Mietspielgel sind daher schwer miteinander vergleichbar, Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980
  103. Palandt 73. Auflage 2014 Rdn. 7
  104. Vom 17.August 1981 BT-Drucks. 9/745
  105. BGBl. 1981 I. S. 1912
  106. Unterrichtung durch die Bundesregierung – Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik – vom 30.12.1994 BT-Drucks 13/159 S. 17, die im übrigen auch wohnungsmarktbezogen ausführte: „In der marktnäheren Ausgestaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zeitnahen Anpassung des Mietzinses ohne die Beschränkungen durch Kappungsgrenzen sieht die Kommission die entscheidenden
    Voraussetzungen dafür, dass der Mieterschutz fortgelten kann und dennoch ein ausreichendes Wohnungsangebot zu erwarten ist.“
  107. herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Stand 1. Juli 2002
  108. Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 §§ 558 c, 558 d Rdn. 57 „völlig unerheblich“
  109. Heiko Maas, Bundesminister für Justiz im ARD Morgenmagazin v. 25.2.2015 im Interview über die Einigung des Koalitionsausschusses, die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip so wie vorgesehen im Bundestag verabschieden zu wollen
  110. z.B. Isenmann a.a.O. s. 63, hingegen ablehnend Voelskow a.a.O. S.331
  111. Der Vorschlag, auf Bundesebene einen „Arbeitskreis Mietspiegel“ einzurichten, der in periodischen Abständen den Stand des Wissens zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten darlegt (so die Empfehlung der Expertenkommission a.a.O. S.17) könnte ebenfalls in die Tat umgesetzt werden
  112. Bericht der Bunderegierung über die Auswirkungen des 2.Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (II.WKSchG) BT-Drucks 8/2610 Pkt.3.2.5.1, Deutsches Institut für Urbanistik, Mietspiegel –Funktion und Leistungsfähigkeit in: Archiv für Kommunalwissenschaften, 1982 2. Hjbd., Börstinghaus, Mietspiegel Erstellung und Anwendung, 2. Auflage 2013 S. 9, bemisst den Vorteil darin, dass nur 3 % der Streitigkeiten über die Miethöhe rechtshängig werden, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen auf die Mietenentwicklung und die Wohnungsversorgung, Bearbeitung: Jürgen Veser, Wolfgang Jaedicke, Hans Jürgen Volkerding, Hartmut Steffen, Christian Pfeiffer im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Berlin, Dezember 1996, iii geht sogar von nur 1 % aus
  113. neben den alternativen Begründungsmitteln Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten, Angabe von drei Vergleichswohnungen vgl. § 558 a Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 BGB. Die Mietdatenbank hat dabei wenig Zuspruch erhalten, da auch in Hannover mittlerweile ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft ist. Der Sachverständige hat die Daten der zurückliegenden 4 Jahre auszuwerten, was teilweise übersehen wird (mit der Folge der Nichtverwertbarkeit z.B. LG Gießen Urteil v. 24. Januar 2014 – 1 S 257/13) und häufig zu aufwendig erscheint, auch wenn sog. Typengutachten anerkannt werden (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09); das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen ist sehr streitanfällig im Hinblick auf die mutmaßliche Vergleichbarkeit
  114. Die ortsübliche Miete – zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs S. 9
  115. RGBl.I. S. 273
  116. Hinkelmann a.a.O. S. 32
  117. so die Recherche von Hinkelmann a.a.O. mit Hinweis auf Ebel, Bericht des Reichsarbeitsministeriums, RArbBl. 1020/21 S. 1195 und Bahr, Rede bei 2. Lesung zum RMG am 15.2.1922 Protokolle des Reichstags Band 352, S. 5858 A., wonach die Zahl einen allgemeinen Konsens darstellte.
  118. MSchG vom 1.6.1923 RGBl.I. S. 353
  119. „von größerem Wert ist die vergleichsweise Heranziehung der Mietpreise, die zur Zeit des Abschlusses der Verträge im zulässigen freien Verkehr für Räume gleicher Art und Lage gezahlt wurden“ (141)
  120. der objektive Nutzungswert war danach vorrangig vor den gleichfalls entscheidungserheblichen Gestehungskosten zu berücksichtigen (416)
  121. wobei diese Entscheidung die Kompetenzverteilung zwischen Preisbehörden und ordentlichen Gerichten betrifft
  122. zu vorherigen Verwendungen, insbesondere mit Hinweis auf § 2 der VOPR, Nr.71/51 Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 BGBl.I S. 920 vgl. Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980, II 1 Die gesetzlichen Vorläufer der Vergleichsmiete
  123. BVerfG Urteil v. 23.04.1974 – 1 BvR 6/74; 1 BvR 2270/73 NJW 1974, 1499
  124. BGBl.I S. 1839
  125. BGBl. I S. 3603
  126. Schießl WM 1996, 461 der diese Schlussfolgerung aus einem Vergleich der Mietentwicklung von Städten mit und ohne Mietspiegel zog; und hierauf aufbauend: Koch, Uwe, Mietpreispolitik in Deutschland, eine empirische Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels, 2005 S. 246 ff., der zunächst darauf verweist, dass seit der Nutzung von Mietspiegeln bundesweit eine Angleichung der Mietsteigerungs- an die allgemeinen Preissteigerungsraten stattgefunden hat und weiter (S. 249) Schwankungen in der Mietentwicklung nicht auf gesetzliche Änderungen sondern auf allgemeine Marktfaktoren zurückführt
  127. Da zwischen Datenerhebung und Anwendung nach der Veröffentlichung die zwischenzeitliche Entwicklung jeweils keine Berücksichtigung finden kann. Vgl. hierzu Gante, Jürgen, Wohnungswirtschaftliche Markttransparenz durch Mietinformationen mittels Recht und Technik, eine bodenwirtschaftliche Studie unter besonderer Beachtung der Verhältnisse in Nordrhein-Westfalen, in: Klaus Borchard/Erich Weiß (Hrsg.): Beiträge zu Städtebau und Bodenordnung, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, Bd. 26
  128. Koch, a.a.O. S. 260 stellt keine unterschiedlichen Entwicklungen in Gemeinden mit einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln fest
  129. Vom 20.12.1982 BGBl. I. S. 1912 Änderung des § 2 Abs.2 S.2 MHG „…soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel);“(S.1914)
  130. BGBl. I. S. 1912
  131. vgl. hierzu Niederberger a.a.O. Vierter Abschnitt: Ökonomische Wirkung von Mietspiegeln, er nimmt an, dass wegen der Inhomogenität des Wohnungsmarktes und dessen Intransparenz eine „Marktmiete“ kaum abbilden ließe, die zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Relation zu setzen wäre. Dagegen könnte man einwenden, dass unter entsprechender Anwendung des § 194 BauGB diejenige Miete als Marktmiete anzusehen ist, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Rahmen einer üblichen Vermarktungsdauer zu erzielen wäre, zumal sich auch in intransparenten und inhomogenen Märkten Preis bilden. Niederberger unterscheidet dann folgend auch nach einem hypothetischen Vergleich der Miete mit und ohne Vergleichsmietenregelung. Eine Systematik, die an den Anfangs- und Endwert zur Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages erinnert.
  132. vom 21.7.1993 BGBl. I S. 1257
  133. unabhängig von denkbarer Preisüberhöhungen gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dessen aktuelle Bedeutung vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung, Urteil v. 28.Januar 2004 – VIII ZR 190/03 überschaubar bleibt. Der Mieter muss nämlich das Ausnutzen eines geringen Angebotes im Sinne einer fehlenden Ausweichmöglichkeit – im gesamten Gebiet der Gemeinde (Urteil v. 13. April 2005 – VIII ZR 44/04) darlegen und beweisen, auch das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung stellt kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (Urteil v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 56/04)
  134. vom 18. Dezember 1974 BGBl. I S.3603 zum 1.9.2001 außer Kraft getreten (Art. 10 Abs. 1 Gesetz v. 19. Juni 2001 BGBl.I S. 1149, 1175)
  135. und damit auch den Bedenken gegenüber einer Rechtsprechung Rechnung getragen, den – einfachen- Mietspiegel zur Grundlage freier richterlicher Überzeugung heranzuziehen, vgl. hierzu Voelskow, ZMR 1992, 328
  136. eine erste empirische Untersuchung über die Akzeptanz von Börstinghaus/Börstinghaus NZM 2003,377
  137. Mersson ZMR 2002, 806
  138. hierzu die Darstellung von Börstinghaus/Clar Mietspielgel Erstellung und Anwendung 2. Auflage 2013, S.133 „III.Das Mischungsverhältnis“, Isenmann ZMR 1997, 61, Koch a.a.O. S. 269 zum Verhältnis der Neuvertrags- und Bestandsmieten
  139. auch die bestehenden Mietspielgel sind daher schwer miteinander vergleichbar, Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980
  140. Palandt 73. Auflage 2014 Rdn. 7
  141. Vom 17.August 1981 BT-Drucks. 9/745
  142. BGBl. 1981 I. S. 1912
  143. Unterrichtung durch die Bundesregierung – Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik – vom 30.12.1994 BT-Drucks 13/159 S. 17, die im übrigen auch wohnungsmarktbezogen ausführte: „In der marktnäheren Ausgestaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zeitnahen Anpassung des Mietzinses ohne die Beschränkungen durch Kappungsgrenzen sieht die Kommission die entscheidenden
    Voraussetzungen dafür, dass der Mieterschutz fortgelten kann und dennoch ein ausreichendes Wohnungsangebot zu erwarten ist.“
  144. herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Stand 1. Juli 2002
  145. Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 §§ 558 c, 558 d Rdn. 57 „völlig unerheblich“
  146. Heiko Maas, Bundesminister für Justiz im ARD Morgenmagazin v. 25.2.2015 im Interview über die Einigung des Koalitionsausschusses, die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip so wie vorgesehen im Bundestag verabschieden zu wollen
  147. z.B. Isenmann a.a.O. s. 63, hingegen ablehnend Voelskow a.a.O. S.331
  148. Der Vorschlag, auf Bundesebene einen „Arbeitskreis Mietspiegel“ einzurichten, der in periodischen Abständen den Stand des Wissens zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten darlegt (so die Empfehlung der Expertenkommission a.a.O. S.17) könnte ebenfalls in die Tat umgesetzt werden
  149. Bericht der Bunderegierung über die Auswirkungen des 2.Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (II.WKSchG) BT-Drucks 8/2610 Pkt.3.2.5.1, Deutsches Institut für Urbanistik, Mietspiegel –Funktion und Leistungsfähigkeit in: Archiv für Kommunalwissenschaften, 1982 2. Hjbd., Börstinghaus, Mietspiegel Erstellung und Anwendung, 2. Auflage 2013 S. 9, bemisst den Vorteil darin, dass nur 3 % der Streitigkeiten über die Miethöhe rechtshängig werden, IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH, Auswirkungen mietrechtlicher Regelungen auf die Mietenentwicklung und die Wohnungsversorgung, Bearbeitung: Jürgen Veser, Wolfgang Jaedicke, Hans Jürgen Volkerding, Hartmut Steffen, Christian Pfeiffer im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Berlin, Dezember 1996, iii geht sogar von nur 1 % aus
  150. neben den alternativen Begründungsmitteln Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten, Angabe von drei Vergleichswohnungen vgl. § 558 a Abs. 2 Nr. 2, 3 und 4 BGB. Die Mietdatenbank hat dabei wenig Zuspruch erhalten, da auch in Hannover mittlerweile ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft ist. Der Sachverständige hat die Daten der zurückliegenden 4 Jahre auszuwerten, was teilweise übersehen wird (mit der Folge der Nichtverwertbarkeit z.B. LG Gießen Urteil v. 24. Januar 2014 – 1 S 257/13) und häufig zu aufwendig erscheint, auch wenn sog. Typengutachten anerkannt werden (BGH, Urteil v. 19.05.10, Az. VIII ZR 122/09); das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen ist sehr streitanfällig im Hinblick auf die mutmaßliche Vergleichbarkeit
  151. Die ortsübliche Miete – zur historischen Entwicklung, Auslegung und prozessualen Handhabung des Vergleichsmietenbegriffs S. 9
  152. RGBl.I. S. 273
  153. Hinkelmann a.a.O. S. 32
  154. so die Recherche von Hinkelmann a.a.O. mit Hinweis auf Ebel, Bericht des Reichsarbeitsministeriums, RArbBl. 1020/21 S. 1195 und Bahr, Rede bei 2. Lesung zum RMG am 15.2.1922 Protokolle des Reichstags Band 352, S. 5858 A., wonach die Zahl einen allgemeinen Konsens darstellte.
  155. MSchG vom 1.6.1923 RGBl.I. S. 353
  156. „von größerem Wert ist die vergleichsweise Heranziehung der Mietpreise, die zur Zeit des Abschlusses der Verträge im zulässigen freien Verkehr für Räume gleicher Art und Lage gezahlt wurden“ (141)
  157. der objektive Nutzungswert war danach vorrangig vor den gleichfalls entscheidungserheblichen Gestehungskosten zu berücksichtigen (416)
  158. wobei diese Entscheidung die Kompetenzverteilung zwischen Preisbehörden und ordentlichen Gerichten betrifft
  159. zu vorherigen Verwendungen, insbesondere mit Hinweis auf § 2 der VOPR, Nr.71/51 Verordnung über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29.11.1951 BGBl.I S. 920 vgl. Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980, II 1 Die gesetzlichen Vorläufer der Vergleichsmiete
  160. BVerfG Urteil v. 23.04.1974 – 1 BvR 6/74; 1 BvR 2270/73 NJW 1974, 1499
  161. BGBl.I S. 1839
  162. BGBl. I S. 3603
  163. Schießl WM 1996, 461 der diese Schlussfolgerung aus einem Vergleich der Mietentwicklung von Städten mit und ohne Mietspiegel zog; und hierauf aufbauend: Koch, Uwe, Mietpreispolitik in Deutschland, eine empirische Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung des qualifizierten Mietspiegels, 2005 S. 246 ff., der zunächst darauf verweist, dass seit der Nutzung von Mietspiegeln bundesweit eine Angleichung der Mietsteigerungs- an die allgemeinen Preissteigerungsraten stattgefunden hat und weiter (S. 249) Schwankungen in der Mietentwicklung nicht auf gesetzliche Änderungen sondern auf allgemeine Marktfaktoren zurückführt
  164. Da zwischen Datenerhebung und Anwendung nach der Veröffentlichung die zwischenzeitliche Entwicklung jeweils keine Berücksichtigung finden kann. Vgl. hierzu Gante, Jürgen, Wohnungswirtschaftliche Markttransparenz durch Mietinformationen mittels Recht und Technik, eine bodenwirtschaftliche Studie unter besonderer Beachtung der Verhältnisse in Nordrhein-Westfalen, in: Klaus Borchard/Erich Weiß (Hrsg.): Beiträge zu Städtebau und Bodenordnung, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, Bd. 26
  165. Koch, a.a.O. S. 260 stellt keine unterschiedlichen Entwicklungen in Gemeinden mit einfachen oder qualifizierten Mietspiegeln fest
  166. Vom 20.12.1982 BGBl. I. S. 1912 Änderung des § 2 Abs.2 S.2 MHG „…soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel);“(S.1914)
  167. BGBl. I. S. 1912
  168. vgl. hierzu Niederberger a.a.O. Vierter Abschnitt: Ökonomische Wirkung von Mietspiegeln, er nimmt an, dass wegen der Inhomogenität des Wohnungsmarktes und dessen Intransparenz eine „Marktmiete“ kaum abbilden ließe, die zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Relation zu setzen wäre. Dagegen könnte man einwenden, dass unter entsprechender Anwendung des § 194 BauGB diejenige Miete als Marktmiete anzusehen ist, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Rahmen einer üblichen Vermarktungsdauer zu erzielen wäre, zumal sich auch in intransparenten und inhomogenen Märkten Preis bilden. Niederberger unterscheidet dann folgend auch nach einem hypothetischen Vergleich der Miete mit und ohne Vergleichsmietenregelung. Eine Systematik, die an den Anfangs- und Endwert zur Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages erinnert.
  169. vom 21.7.1993 BGBl. I S. 1257
  170. unabhängig von denkbarer Preisüberhöhungen gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, dessen aktuelle Bedeutung vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung, Urteil v. 28.Januar 2004 – VIII ZR 190/03 überschaubar bleibt. Der Mieter muss nämlich das Ausnutzen eines geringen Angebotes im Sinne einer fehlenden Ausweichmöglichkeit – im gesamten Gebiet der Gemeinde (Urteil v. 13. April 2005 – VIII ZR 44/04) darlegen und beweisen, auch das Vorliegen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung stellt kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (Urteil v. 25. Januar 2006 – VIII ZR 56/04)
  171. vom 18. Dezember 1974 BGBl. I S.3603 zum 1.9.2001 außer Kraft getreten (Art. 10 Abs. 1 Gesetz v. 19. Juni 2001 BGBl.I S. 1149, 1175)
  172. und damit auch den Bedenken gegenüber einer Rechtsprechung Rechnung getragen, den – einfachen- Mietspiegel zur Grundlage freier richterlicher Überzeugung heranzuziehen, vgl. hierzu Voelskow, ZMR 1992, 328
  173. eine erste empirische Untersuchung über die Akzeptanz von Börstinghaus/Börstinghaus NZM 2003,377
  174. Mersson ZMR 2002, 806
  175. hierzu die Darstellung von Börstinghaus/Clar Mietspielgel Erstellung und Anwendung 2. Auflage 2013, S.133 „III.Das Mischungsverhältnis“, Isenmann ZMR 1997, 61, Koch a.a.O. S. 269 zum Verhältnis der Neuvertrags- und Bestandsmieten
  176. auch die bestehenden Mietspielgel sind daher schwer miteinander vergleichbar, Niederberger, Rolph, Mietspiegel als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, Bundesanzeiger Verlag 1980
  177. Palandt 73. Auflage 2014 Rdn. 7
  178. Vom 17.August 1981 BT-Drucks. 9/745
  179. BGBl. 1981 I. S. 1912
  180. Unterrichtung durch die Bundesregierung – Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik – vom 30.12.1994 BT-Drucks 13/159 S. 17, die im übrigen auch wohnungsmarktbezogen ausführte: „In der marktnäheren Ausgestaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der zeitnahen Anpassung des Mietzinses ohne die Beschränkungen durch Kappungsgrenzen sieht die Kommission die entscheidenden
    Voraussetzungen dafür, dass der Mieterschutz fortgelten kann und dennoch ein ausreichendes Wohnungsangebot zu erwarten ist.“
  181. herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Stand 1. Juli 2002
  182. Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Auflage 2013 §§ 558 c, 558 d Rdn. 57 „völlig unerheblich“
  183. Heiko Maas, Bundesminister für Justiz im ARD Morgenmagazin v. 25.2.2015 im Interview über die Einigung des Koalitionsausschusses, die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip so wie vorgesehen im Bundestag verabschieden zu wollen
  184. z.B. Isenmann a.a.O. s. 63, hingegen ablehnend Voelskow a.a.O. S.331
  185. Der Vorschlag, auf Bundesebene einen „Arbeitskreis Mietspiegel“ einzurichten, der in periodischen Abständen den Stand des Wissens zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten darlegt (so die Empfehlung der Expertenkommission a.a.O. S.17) könnte ebenfalls in die Tat umgesetzt werden